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關于《忻城縣住宅專項維修資金管理實施細則》的政策解讀

2020-01-14 10:01     來源:忻城縣住房和城鄉建設局
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一、什么是住宅專項維修資金?  

住宅專項維修資金是指由業主交存專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。  

二、為什么要建立住宅專項維修資金?其文件依據是什么?  

住宅是個大商品,是群眾關心的熱點,它關系到群眾的切身利益,關系到社會的穩定。隨著住房制度改革的不斷深化,住房商品化已經深入人心,業主對住房的套內裝修、維護非常重視,但對共用部位、設施、設備的維修重視不夠,直接影響著小區整體功能的發揮和正常使用。建立住宅專項維修資金制度,就是為了保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護業主的合法權益,切實解決業主購房的后顧之憂。

文件依據是《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(國家建設部、財政部第165號令)、《廣西壯族自治區<住宅專項維修資金管理辦法>實施細則》(桂建房[2011]11號)、《來賓市住宅專項維修資金管理實施細則》。

三、物業服務費和住宅專項維修資金費是一樣的嗎?  

不一樣。物業服務費是物業服務企業按照物業服務合同約定對物業管理區域公共秩序、環境衛生、綠化等進行的日常管理服務對并物業共用部位共用設施設備進行日常運行、維護而向業主收取的報酬,主要用于支付物業服務企業人員費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位公用設施設備日常運行和維護費用、辦公和管理費分攤、固定資產折舊等費用。而住宅專項維修資金則是“業主自己交存、自己使用,歸業主所有”。從性質上看,這筆錢是業主自己的錢,專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后物業服務合同約定以外的維修和更新、改造。  

四、如何計算交存住宅專項維修資金的金額?  

國家建設部、財政部第165號令第七條規定:“住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”。  

根據來賓市實際情況,按照下列規定交存住宅專項維修資金:  

商品住房:未配置電梯的房屋按每平方米45元交存;配置電梯的房屋按每平方米60元交存。  

公有住房:業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。  

五、交存住宅專項維修資金歸誰所有?業主出售住宅時,住宅專項維修資金余額如何處理?  

住宅專項維修資金產權屬于交存住宅專項維修資金的業主所有。  

當業主出售自己的住宅時,住宅專項維修資金余額不得提取。因此在辦理住宅所有權轉移前,房屋賣買雙方可商定住宅專項維修資金余額的結算事宜。在住宅所有權轉移后,維修資金將隨住宅所有權同時轉移。

六、住宅專項維修資金如何建賬?能否統籌使用?  

目前住宅專項維修資金管理部門以一個物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃分物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門設分戶賬;公有住房專項維修資金專戶,按照住房單位設賬。  

每戶業主的維修資金單獨建賬,不能統籌使用。

七、住宅專項維修資金的使用范圍?哪幾種情況不得使用住宅專項維修資金?  

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。住宅共用部位一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括:電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。  

以下四種情況不得使用住宅專項維修資金:

①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;  

②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

③應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

④根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

八、如何申請使用住宅專項維修資金?  

(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,住宅專項維修資金使用有以下幾個步驟:首先,物業服務企業提出使用方案(包括維修和更新、改造的項目名稱、費用預算、維修時間、工期、費用分攤、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等),沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用方案;第二,維修方案得到占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過;第三,維修方案在物業管理區域明顯位置公示不少于5日;第四,物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案,第五,向房產管理部門遞送申請材料申請列支(包括住宅專項維修資金使用申請表、相關業主簽字同意的書面材料、使用方案、維修合同等);第六,房產管理部門審核同意后按維修合同確定的支付方式將資金劃轉至維修單位賬戶,劃轉的資金按維修費用分攤清冊在各相關業主的賬戶中扣款。  

(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,住宅專項維修資金使用有以下幾個步驟:首先,物業服務企業或者相關業主提出使用方案(包括維修和更新、改造的項目名稱、費用預算、維修時間、工期、費用分攤、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等);第二,維修方案在物業管理區域明顯位置公示不少于5日;第三,業主大會依法通過使用方案;第四,物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;第五,物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;第六,業主委員會依據使用方案審核同意,并報房產管理部門備案后持備案證明和有關材料到專戶管理銀行將資金劃轉至維修單位賬戶,劃轉的資金按維修費用分攤清冊在各相關業主的賬戶中扣款。

九、維修費用如何分攤?  

住宅共用部位、共用設施設備的維修費用分攤原則:整幢住宅共用部位、共用設備維修的,由該幢業主按照擁有住宅建筑面積的比例分攤;每個單元共用部位、共用設備維修的,由該單元內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例分攤;物業管理區域內共用設施設備維修的,由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同分攤。  

物業管理企業應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》,并在物業管理區域內進行公示,業主進行確認。

十、住宅專項維修資金維修時出現不足怎么辦?維修資金用完怎么辦?  

住宅專項維修資金不敷使用時,由業主委員會根據業主大會的決議組織業主按照擁有住宅的建筑面積比例續交。  

當業主分戶賬面住宅專項維修資金的余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。業主續交后的住宅專項維修資金余額不得低于收起應交住宅專項維修資金數額的50%。成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。

十一、如何查詢住宅專項維修資金余額?  

(一)業主可到房產管理部門查詢維修資金余額。

(二)專戶管理銀行建立專項維修資金查詢制度,交存了專項維修資金的業主,可以在專項管理銀行查詢資金的使用、增值收益、余額等信息。  

十二、業主對大修、更新改造費用有疑義的,如何處理? 

 業主對大修、更新改造費用有疑義的,物業管理企業應當負責解釋,仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核,委托費用由委托人支付。

十三、住宅專項維修資金產生的收益怎么處置?

 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

(一)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營(如設置廣告、停放車輛等)的收入,在扣除物業服務企業管理等成本后的收益部分業主大會另有決定的除外);

(二)共用設施設備報廢后回收的殘值;

(三)住宅專項維修資金的存儲利息。

十四、房屋主體結構修繕前是否需要經過安全鑒定,費用如何處理?

 房屋主體結構因損壞影響使用安全的,經業主大會申請,房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定,鑒定費用應當計入大修、更新改造成本。  

十五、大修、更新改造工程如何進行驗收?  

工程竣工后,應當由物業管理企業組織施工企業及工程監理單位、業主委員會、業主代表對工程進行驗收,并

簽署驗收合格文件。  

十六、什么情況下專項維修資金可以退還給業主?

因拆遷、自然災害或其它原因造成房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:  

(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主。  

(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

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